Gestion

Service Privilégié

De par la limitation du nombre de nos mandants, nous assurons :

• Un service sur mesure et adapté à chaque situation
• Une concertation, écoute de nos mandants
• Un service de proximité et immédiat

Service Personalisé

• Bilan analytique de la situation juridique, technique et locative
• Assurer le respect des clauses contractuelles du bail par le locataire, prendre les mesures nécessaires : écrits, constat d’huissier, sommation…
• Assurer l’interface ente le mandant et tous les tiers : fournisseurs, entreprises de travaux, administrations, avocats, syndic, voisins, huissiers…..
• Assister dans les travaux de mise aux normes en faisant effectuer diagnostics, étude dossier, appels d’offres et suivi de la réalisation des travaux ainsi que leur réception
• Procéder à des appels d’offres auprès des assureurs pour vos immeubles
• Rédiger et actualiser les baux, rédaction de tous actes juridiques nécessaire au bon dénouement d’un dossier : protocole, caution solidaire, garantie à première demande…..
• Assister et suivre le déroulement des procédures diligentées en résiliation de bail, fixation de loyer, expertise amiable ou judiciaire, manquements aux termes du bail, recouvrement de loyers et charges…
• Déterminer ensemble les stratégies à mettre en place pour optimiser le rendement locatif

Gestion en bon père de famille

Bilan analytique

de la situation juridique, technique et locative

• Surveillant la bonne exécution des prestataires de services sur les immeubles
• Assurant une intervention immédiate en cas de désordres, sinistreDéterminant l’origine des problèmes techniques et en faisant intervenir les entreprises spécialisées sérieuse
• Assurer le suivi de la réalisation des travaux, leur réception

Veiller

à réduire les charges inhérentes à l’exploitation des immeubles tout en donnant satisfaction aux locataires, impliquant une :

• négociation des contrats avec les intervenants
• vérification des factures et contester si nécessaire
• analyse des charges superflues, et inopportunes
• mise en place de nouvelles stratégies pour réduire le budget charges, intéressante à la fois pour le propriétaire mais également pour le locataire

Estimation

Domaine d'intervention

L’estimation, avis de valeur de vos biens est nécessaire pour :

• la valorisation de votre patrimoine
• une étude préalable à la vente, l’acquisition ou location de votre bien
• la réévaluation de bilan et renouvellement de baux
• transmission de votre patrimoine, donation, succession
• renforcer la rentabilité de vos bureaux, terrains, entrepôts, locaux commerciaux
• une cession partielle d’actif
• une constitution de SCI
• l' I.S.F.

Méthode

La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé à la date de l’évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant à une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont l’une et l’autre, agi en toute connaissance de cause.

L’appréciation de la valeur vénale s’effectue selon plusieurs méthodes :

• La méthode dite de reconstitution qui tient compte de la valeur vénale et de la vétusté de votre bien
• La méthode dite de rentabilité qui se base sur le montant du loyer
• La valeur locative qui s’apprécie en fonction de plusieurs critères :

la destination des lieux

• le nombre de m²
• la localisation, environnement et accessibilité du bien
• l’état général du bien
• toutes les autres conditions particulières : spécificité de certains équipements, servitudes grevant le bien, nature du bail, etc…

Veille Juridique

Indice des loyers

Jurisprudence

Accessibilité Handicapé

Au 1er janvier 2015 tous les ERP, quelle que soit leur taille, doivent être accessibles à tous, tous les handicaps étant concernés (moteur, visuel, auditif, mental). Tout ERP doit faire connaître sa situation vis-à-vis du respect des règles d’accessibilité :

• soit en attestant que celles-ci sont respectées – avant le 28 février 2015
• soit en déposant un Ad’AP (Agenda d’accessibilité programmée) susceptible de comporter une ou des demandes de dérogation(s)– avant le 27 septembre 2015

Loi PINEL

• Déplafonnement : La loi Pinel prévoit désormais que le déplafonnement à la valeur locative du loyer, si celle-ci est à la hausse, ne peut pas entraîner d’augmentation supérieure pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

• Remplacement de l’ICC par l’ILC Le loyer d’un bail révisé ou renouvelé est fixé en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’Insee.

A partir du 1er septembre 2014, l’ILC se substituera à l’ICC. Cette disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date.

• L’état des lieux devient obligatoire Le nouvel article L.145-39 prévoit l’obligation pour les parties d’établir un état des lieux contradictoire et amiable. À défaut, il est établi par huissier à la demande de la partie la plus diligente et les frais sont partagés en deux de manière égale. Cet état des lieux doit être joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

• L’inventaire des charges, impôts et taxes L’article L.145-40-2 prévoit que tout contrat doit dorénavant comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, d’impôts, de taxes et de redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre le propriétaire et le locataire. En outre, le propriétaire doit adresser à son locataire un état récapitulatif annuel de ces charges, impôts et taxes.

• L’état des travaux. A la signature du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur doit adresser à son locataire :

un état prévisionnel sur 3 ans des travaux à réaliser ainsi que le budget prévisionnel correspondant, et la répartition de ces charges entre les différents locataires d’un même immeuble, en pourcentage des surfaces occupées un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes, et le coût assumé.

• a forme de la délivrance du congé Le locataire doit respecter un délai de préavis de 6 mois pour résilier son bail alors que seul le congé donné par exploit d’huissier était reconnu. La loi Pinel autorise désormais de donner congé à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

• La garantie du vendeur limitée à trois ans En cas de cession de baux ou de fonds de commerce, le cédant ne sera garant que pendant une période limitée de 3 ans.

• Un droit de préemption du locataire en cas de vente du local commercial La loi PINEL accorde sauf exception, au locataire un droit de priorité en cas de vente du local dans lequel il exploite son fonds de commerce.